Beginnen met Vastgoed
Robert Jansen Ondernemer
Robert Jansen
02/12/2020
 in Ondernemen 


De mogelijkheden om geld te verdienen met vastgoed zijn eindeloos. Ook zonder eigen geld kun jij de fundering leggen voor je eigen vastgoedimperium. 

In dit artikel help ik jou op weg. Je leert hoe de vastgoedmarkt werkt en hoe je hier geld kunt verdienen. Ik vertel je over de voor- en nadelen van beleggen in vastgoed

Je leert in dit artikel hoe je de beste deals vindt en waarom je MEER rendement maakt als je MINDER eigen geld erin stopt.

1.0 Waarom investeren in vastgoed?

Wellicht associeer je vastgoed met gladde mannetjes in dure pakken die mooie praatjes hebben. Zeker, die mensen kom je tegen. Maar beleggen in vastgoed is zeker ook voor de gewone man.

1.1 Voordelen geld verdienen met vastgoed

De voordelen van het beleggen in vastgoed zijn groot. Ik zet de belangrijkste voor je op een rijtje. 

1.1.1 Passief inkomen

Je kunt passief inkomen verdienen met vastgoed. Dit doe je als je gaat verhuren. Het mooie is dat je dan inkomen krijgt én vermogen opbouwt op hetzelfde moment. Wat er overblijft na het afbetalen van de hypotheek en andere kosten, dat is je inkomen. 

Er zijn ook actievere manieren om geld te verdienen met vastgoed. Het rendement is dan vaak nog hoger. Later meer over wat je dan zoal kunt doen. 


1.1.2 Hefbomen

Dit klinkt wellicht raar, maar het is dom om geen geld te lenen. Als jij geld leent, dan maak je meer rendement op je eigen geld. Dit noemen we de hefboom

Simpel voorbeeld: Je koopt een huis van 200k met eigen geld en je ontvangt jaarlijks 15k huur. Je bruto rendement (voor kosten als onderhoud en belasting) is 7.5%. Dat is aardig, maar niet spectaculair. 

Stel, je hebt maar 50k en je leent de overige 150k tegen 3% rente. Je betaalt jaarlijks 4.5k rente. Je inkomsten zijn dan 10.5k (15k - 4.5k), maar je brutorendement is ineens 21% (50/10.5). Je hebt het rendement op je eigen geld dus bijna verdrievoudigd door een hefboom te gebruiken. 

Lees jij dit en heb je toevallig al een flink vermogen op de bank staan? Koop dan dus meerdere panden, in plaats van een pand volledig te betalen met je eigen geld. 

Doordat je de hefboom kunt gebruiken, is vastgoed een van de meest toegankelijke manieren om snel financieel vrij te worden. 


1.1.3 Ideale bijbaan

In vastgoed investeren is geen fulltime job. Ook als je nu 40 uur in de week werkt, kun jij beginnen met investeren. Je moet hoogstens een keer overdag met een makelaar bellen of een keer een bezichtiging doen.

Naarmate je verder onderweg bent, kun je steeds meer uitbesteden. Het onderhoud van één winkel uitbesteden is duur. Heb je tien winkels, dan huur je hier gewoon een bedrijf voor in. Je bouwt dus passief inkomen op.

Het mooie aan investeren in vastgoed is dat je er overal geld mee kunt verdienen. Of je nu in Amsterdam, Arnhem of Appingedam geld wilt verdienen, het kan gewoon. De bedragen zijn in Appingedam misschien wat anders dan in Amsterdam, maar de principes zijn overal hetzelfde.

passief inkomen verhuren vastgoed

1.2 Wanneer is vastgoed investeren niets voor jou?

Er zijn twee situaties waarin ik je afraad om met vastgoed te beginnen.

Je verwacht als eerste aan te treffen dat je niet aan vastgoed moet beginnen als je geen geld hebt. Niets is minder waar. Er zijn ook heel veel mogelijkheden als je geen of weinig eigen geld hebt. Je moet alleen creatief zijn. Straks geef ik je wat tips om te investeren in vastgoed zonder eigen vermogen.

Je moet wel weg blijven uit het vastgoed als je snel veel geld wilt verdienen. Het vergt tijd om heel gedegen onderzoek te doen en je moet kunnen wachten op je kans. Wanneer jij volgende week financieel onafhankelijk wilt zijn, dan kun je beter iets anders gaan doen.

Ten tweede moet je rationeel kunnen handelen. Je moet kijken naar cijfers, wetten en regels. Je kunt niet alleen op je gevoel af gaan. Gelukkig kun je bijna alles uitzoeken voordat je een deal maakt.  

Als je goed doordacht te werk gaat, leer je je gevoel uit te schakelen. Het stappenplan hieronder is een goed begin om je emoties onder controle te krijgen. 

2.0 Beginnen in vastgoed stappenplan

Hieronder help ik je aan de hand van vijf stappen op weg in de vastgoedwereld. Wat moet jij doen om geld te verdienen? 

2.1 Stap 1: Bepaal je strategie

Voordat je geld wilt verdienen, moet je eerst weten hoe je dat gaat doen. Er is niet één manier. De belangrijkste manieren om geld te verdienen op de vastgoedmarkt zijn:

  • Flippen. Je koopt een pand dat in slechte staat is en je renoveert deze. Vervolgens verkoop je het pand weer. Als je handig bent of een goedkope aannemer weet, kun je in korte tijd veel geld verdienen. 
  • Verhuren. Jij koopt een bedrijfspand of een woning en verhuurt deze. Iedere maand krijg je geld op je rekening. Je moet af en toe wat onderhoud doen of een nieuwe huurder zoeken, maar het is bijna een passief inkomen.
  • Deals sourcen. Jij helpt andere beleggers om goede beleggingspanden te vinden. In ruil daarvoor krijg jij een commissie. Deze commissie kan in de duizenden euro's lopen, zeker als je op een populaire plek in een grote stad een mooie deal weet te maken. 

Je kunt best strategieën combineren. Vind je een mooi pand dat je niet kunt betalen? Schuif je hem door naar iemand die wel geld heeft. 

Begin ook aan iedereen te vertellen dat jij in het vastgoed gaat. De mensen die jij kent, weten wellicht iets. 


2.2 Stap 2: Ken de markt als je broekzak

Je maakt je winst op het moment dat je een pand koopt en niet als je het verkoopt (of verhuurt). Om geld te kunnen verdienen is kennis van de markt dus essentieel. Op het moment dat een pand op Funda staat, ben je vaak al te laat. 

Doe er alles aan om de markt te leren kennen. Een beproefde strategie is om jezelf de specialist te maken in een bepaalde wijk. Jij zorgt dat je deze wijk van haver tot gort kent. Je gaat hier meerdere keren per week op verschillende momenten naar toe. Af en toe eens 's avonds, maar ook op verschillende tijden overdag. Je zoekt naar veranderingen in de buurt en je spreekt met mensen.

Pakketbezorgers, postbodes en lokale winkeliers weten altijd heel goed wat er gaande is in een wijk. 

Als jij thuis bent in de buurt, weet jij dat Pietje en Marietje gaan scheiden. Je hoort dat de ICT'er in die bovenwoning een baan in het buitenland heeft geaccepteerd. Voor de rest van de buurt is dit een mooie roddel, voor jou een aankoopkans

Hoe onder marktprijs kopen vastgoed

Je kunt ook ongelooflijk veel marktkennis uit publieke bronnen halen. Bij het kadaster kun je uitvragen wie eigenaar is van een pand, hoeveel deze ervoor betaald heeft en of er een hypotheek op het pand zit. In het bestemmingsplan lees je wat je allemaal aan een pand mag verbouwen. 

Het is belangrijk dat jij de stoute schoenen aantrekt. Als jij hoort dat iemand wil verhuizen, bel dan aan en zeg wat je voor de woning wilt geven. Vooraf heb jij je huiswerk al gedaan, dus je weet precies hoeveel jij wilt betalen. 

Op het moment dat je deal sourcer wordt, zwaai je hier af. Je introduceert het pand aan je opdrachtgever, je incasseert de beloning en je begint opnieuw. 


2.3 Stap 3: Regel financiering

Eerder heb ik je laten zien hoe de hefboom werkt. Je doet er dus verstandig aan om geld te lenen, maar hoe krijg je dat voor elkaar?

Creatief zijn.


Never say you cannot afford something. That is a poor man’s attitude. Ask HOW you can afford it.

Ook zonder eigen vermogen kun je aan geld komen om een beleggingsobject te kopen. Brugfinanciering is een voorbeeld. Jij leent geld van iemand, meestal een rijke particulier, en koopt de woning. Vervolgens renoveer je deze en je verkoopt hem weer. Je betaalt dan de lening terug. 

Je betaalt een forse rente (meestal minimaal 4%), maar je hebt de woning maar kort in je bezit. Je kunt met een hele kleine investering heel veel geld verdienen. 

Crowdfunding is een geschikte optie voor als je een pand koopt voor de verhuur. Je leent dan geld van particuliere investeerders. Ook hier is de rente meestal behoorlijk, maar je kunt soms tot wel 100% van de aankoopsom lenen. Kortom, starten zonder eigen kapitaal. 

hoe vastgoed financieren zonder eigen geld

Als je iets meer geld hebt, dan is financiering door een partij als RNHB of Mogelijk een optie. Bij hen kun je tussen de 60-80% van de koopsom lenen.  

Vergeet ook niet de oude vertrouwde bank. Banken zijn vaak wat terughoudend, maar als zij een aankoop willen financieren, is dat meestal een teken dat je écht een juweeltje gevonden hebt. Soms financiert een bank honderd procent van de koopsom, bijvoorbeeld als jij goedkoop een winkelpand op de kop tikt met een betrouwbare huurder erin.  


2.4 Stap 4: Voeg je waarde toe

Essentieel bij het beleggen in vastgoed, is dat je waarde toevoegt. Soms gaat dit haast vanzelf. Als jij een goedkoop pand hebt bemachtigd in een populaire buurt, dan vind je altijd wel een huurder. Er is gewoon veel vraag en jij hebt aanbod. 

Soms is het niet zo simpel. Je koopt bijvoorbeeld een vervallen pand op een goede locatie. Het renoveren kan veel geld kosten en er kunnen allerlei lijken uit de kast komen. Als je goed onderzoek doet, word je meestal beloond en maak je dus in deze fase flinke winst. 

Ook waarde toevoegen is een vak. Als je allemaal dure marmeren tegels in een klein appartementje legt, dan levert dit geen geld op. Als je het goed doet en je voegt waarde toe in een stijgende markt, dan is je winst gigantisch. Als je snel handelt, hoef je ook geen overdrachtsbelasting te betalen. Dubbele winst dus. 

geld verdienen met vastgoed flippen

2.5 Stap 5: Repeat en schaal op

Het mooie aan beleggen in vastgoed is dat je het een vliegwieleffect heeft. Je koopt met 50k een pand, waarmee je jaarlijks 5K verdient na aftrek van kosten. Je kunt hierdoor sneller een tweede pand kopen. Binnen de kortste keren verdien je een volledig inkomen ernaast.

Een tweede voordeel is dat je schaalvoordelen krijgt. Als je een pandje hebt, is het duur om er een beheerder op te zetten. Heb je zes of zeven panden in dezelfde plaats, dan is dit ineens wel rendabel. Terwijl je je inkomen vergroot, maak je het dus passiever. 

Dit is wel heel aantrekkelijk natuurlijk. Passief inkomen én vermogen opbouwen. Tegelijkertijd.

Naarmate je opschaalt, kun je ook meer spreiding in je portefeuille aanbrengen. Heb je twee of drie woningen in één buurt? Kijk dan eens of je een huis in een andere stad of buurt kunt kopen. Of misschien vind je wel een goedkoop bedrijfs- of kantoorpand ergens. 

Door te spreiden, beperk je je risico enorm. Als de overheid de regels voor verhuur van woningen aanpast, zit jij met je bedrijfspanden nog gebakken. 


3.0 Hoe ga je van start?

Ik moet zeggen, in de werkelijkheid is het wel complexer dan dit. Je kunt behoorlijk nat gaan als je de regels niet kent. Bovenstaand stappenplan is zeker een goede basis, maar als je goed beslagen ten ijs wilt komen, heb je meer kennis en ervaring nodig.

3.1 Laagdrempelig starten in de vastgoedwereld

Deze kennis heb ik inmiddels wel, maar ik kan niet alle nuances aan je overbrengen. Ik heb alleen de lessen tot mij genomen die voor mij van belang zijn.

Wie dat wel kunnen, zijn Pieter Monsma en Frank Bakker van Great Property Experience. In hun Masters of Property cursus leer jij hoe je een start kunt maken in de wereld van het vastgoed, ook als je helemaal geen eigen vermogen hebt op dit moment. 

Ik heb deze cursus gevolgd en ik heb deze review erover geschreven. Ik ben zelf heel blij dat ik de investering in deze training heb gedaan. Ik heb nog niet genoeg geld om zelf een pand te kopen (ook niet met een hefboom), maar ik leer inmiddels wel de buurt kennen waar ik straks mijn eerste pandje ga kopen.


3.2 Webinar 'Investeren is te Leren' en de cursus

Ik heb ontzettend veel aan het gratis webinar en de cursus gehad. Pieter en Frank zijn zeer ervaren vastgoedbeleggers. Zij weten precies wat ze doen en kunnen dit ook overbrengen in hun trainingen. Ze komen op mij een beetje over als de rijke oom die ik niet heb. 

Frank en Pieter doen het niet alleen, maar zetten allerlei experts in. Van beleggers tot financiers en vastgoedadvocaten. Je krijgt toegang tot een enorme bron aan kennis en dat voor een zeer lage prijs. Weet je wat het uurtarief van een advocaat is?

Niet onbelangrijk: je krijgt toegang tot een actieve community waar je al je vragen kunt stellen over vastgoed.

Wellicht wil je eerst meer weten over de Masters of Property cursus. In dat geval kun je het gratis webinar volgen. Schrijf je snel in, want het webinar wordt niet vaak gegeven. Ook is er maar een beperkt aantal plaatsen. Het volgen van deze webinar is gratis en verplicht je tot niets.

Masters of Property review

Over de auteur

Robert Jansen

Vrijheid. Een passief inkomen online. De mindset van een winnaar. Dat is waar ik voor sta en waar ik mijn studenten mee help. https://ikbenrobertjansen.nl

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}
>